「会員交流・情報交換会」とは
会員交流会は、川口市マンションコミュニティ連絡協議会の重要な活動の一つです。
目指す所は、会員の皆さんが「管理組合」「コミュニティ作り」「大規模修繕」「防災体制」等々マンション生活に密接に結び付くテーマで皆さんと意見交換に参加して情報の共有化を図り、得られた情報を各々のマンション又は地域で活用するものです。
又、各マンションは、規模・経年・年齢層等の異なった形態による課題の違いを踏まえ、マンション内での安心・安全な生活環境を維持するために、障害となっている問題点等の解決に結びつく情報をお互い交換し合っております。
情報交換会の資料など
最新の状況は以下をご参考にして下さい●情報交換会 令和６年１２月２１日（土）１８時～２０時
情報提供：理事会役員「輪番制の弊害について」開催状況 座長 ： 塩津 富久郎
今回は前回に引き続き管理セミナーの際に参考資料として配布した資料の説明となりました。テーマとしてではなく、参加者への情報提供とその後に質疑形式としました。最初に座長（協議会役員・マンション管理士）より、配付資料（１年輪番制の弊害と「望ましい対応」表題についての説明をしました。
最初に前回「役員のなり手不足を考えよう」の中で、区分所有者についての補足（管理組合に届出をしている人）、詳細説明をして、本題の輪番制についての説明となりました。輪番制の特徴（利点・欠点）を説明して、その後に質疑や意見・事例等を参加者の方から話をして貰いました。（簡単に要約、詳しくは資料参照）
・利点では①対象者が順番で役員就任するので公平感がある。②全員が役員を経験するのでマンション管理について意識向上及び理事会活動に理解協力が得やすい。③特定の人たちに偏らないで恣意的な運営が起きにくい。
・欠点では①１年任期（短期交代制）では、長期的な取り組むべき問題に対応困難になり、先送りされてしまう。②順番の役員就任にて、管理組合活動に取り組む姿勢に欠け、任期までの理事会出席が目的になる。③検討内容が次年度に引き継がれず、決定事項が実行されない。（総会議案の作成と実行役が変わる。）④一年輪番制だと組合運営の知識・ノウハウの蓄積がされずに毎年一からのスタートのため、管理会社主導の運営から抜け出せない。⑤上記状態から築30年を超え、建物・設備等に不具合箇所が出始めても組合としての自主的な対応が出来ず、管理会社の言うなりか、あるいは管理不全マンションへの道を進むことになる。
尚、国交省のマンション標準指針が望ましい対応としている輪番制は「２年任期の１年半数交代制」です。
１年任期より継続性ができるのです、管理組合運営は改善できる可能性はあると思われます。ただし、役員の意欲と・関心度の有無がポイントです。
・参加者からの質疑意見等では
立候補制による運営や自主的なリーダー（理事長）を引き受けている方もいました。問題視されたのは、管理会社主導型になっているところでは費用等、少数意見（見積り安価）内容が反映されないという話も出ました
※今回の他マンションでの情報等を参考にして、自身のマンション運営（役員体制・仲間作り）に反映させることを考えて欲しいと思います。
注：以下は各資料へリンクしていますので下線部をクリックして下さい。その資料が確認出来ます。
② 今回配付資料：１年輪番制の弊害と「望ましい対応」）
②国土交通省：マンション管理標準指針（平成１７年１２月）表示４ページ記載（４.理事の任期・改選方法を参照）。 https://www.mlit.go.jp/common/001080787.pdf
●情報交換会 令和６年１０月１９日（土） １８時～２０時
情報提供：理事会役員「なり手不足を考えよう」開催状況 座長 ： 塩津 富久郎
今回はテーマで話すのではなく、参加者へ情報提供の場として、それに対しての質問形式を取りました。最初に座長（協議会役員・マンション管理士）より、配付資料（役員のなり手不足を考えよう）により、９項目に渡り説明がありました。内容について、①役員資格者の緩和、②任期を伸ばす、③定数の削減、④手当（報酬）の支給や増額、⑤辞退者の対応、⑥選任方法（立候補・輪番制その併用）、⑦外部専門家（マンション管理士等）に依頼する、⑧役員確保が難しい場合（理事会運営を主導「理事長役」する外部専門家の起用、⑨最終的な方法（外部管理者方式）について、詳細の説明となりました。特に令和６年６月国交省によるガイドラインの説明では外部依頼のメリット（任せて安心）とリスク（運営資金）の説明等、また、これらの内容で管理規約の変更を生じる場合は特別決議（区分所有者の４分の3以上の賛成）最終的に役員不足による運営が停滞すると、共有施設に悪影響し管理不全マンションに陥ります。その前に外部有識者（マンション管理士等の有識者）への相談が重要です。
なお、役員の資格を区分所有者以外の家族等や第三者に広げる場合等でも規約の変更が生じます。自身のマンションの規約内容を確認して下さい。優先されるのは自身のマンションの規約です。
参加者の質問や情報の中で、他のマンションで管理会社の言うなりのところが有って、資金運営がおぼつかない所の話も出ていた。管理会社任せには気をつける。第三者（外部専門家）に任せるのも利益会社と協同している場合等気をつける。第三者に任せる場合は信頼だけでなく、見抜ける力がないと好きなように持って行かれる。
今回の参加者は管理運営を気にしている方にて、一人で頑張るのではなく一人でも多くの仲間を作り、自分たちの家なので、人任せにしない事が重要です。
色々な情報から判断力や見識にて、住み良いマンション作りをして下さい。
※以下は各内容の資料へリンクしていますので下線部をクリックして下さい。その資料が確認出来ます。
①今回の配布資料（役員のなり手不足を考えよう）
②国土交通省発行：令和６年６月改訂「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」
●情報交換会 令和６年６月１５日（土） １８時～２０時
テーマ：分譲マンション管理組合の「総会について」開催状況 座長 ： 塩津 富久郎
今回のテーマは分譲マンション管理組合の「総会について」です。５・６月は総会シーズンといえる時期に合わせ、このテーマとしました。総会は年１回必ずやっていることですが、輪番制の管理組合が多く、進行を管理会社任せで、実施しているところが多いのではと思いました。そこで改めて総会の進行を再確認する上で、座長より資料「通常総会の流れと基礎知識」を配布して、標準管理規約の内容を読み上げ、質問に答えるように進めました。質問の中心は決議事項（普通決議・特別決議）についての分け方の話しが中心で、自マンション例をあげての確認が多くありました。その他の質問では管理費・修繕積立金等の値上げ、管理会社の話題もありました。質問で総会前に管理会社の重要事項説明（通常「重説」と言う）が先ではないか（この組合では「重説」値上げ説明と一緒に案件内で実施）。通常は、「重説」は先にすること筋です。但し「議長が承認していればそれも有」としていました。但し、法律上罰則の規定はありません。総会で重要視するのは案件区分で、普通決議・特別決議に分けることが一番重要です。それぞれの決済方法が異なること、充分理解して進めて下さい。特別決議案件は金額（大小）の意味合いではなく、規約変更や、共有部の使用目的変更（階段を回収してエレベーター・集会室・管理人室等の目的変更・地震での改修）等です。決済要件は組合員（区分所有者）総数、議決権総数の各４分の３以上で可決となる説明がありました。その他の案件は普通（大規模修繕等も含む）決議となります。通常（普通決議）決済は出席者（委任・議決権含む）の過半数で可決。その他参加者からの意見で、管理組合によっては普通決議を重要度に分けて低いものと高いものにより、重要事項決議をもうけ、決済要件を出席（委任状・議決権含む）の４分の３以上として扱いを変えているところもあるとのことでした。貴重な意見でした。これも規約で作成すれば有という、説明がありました。決議内容を普通・重要・特別決議として３段階にする。賛同率でその後の進め方でも組合員が安心（４分３賛成）出来て、進められるでしょう。最近では議決権を専有面積率でやる所もあるとのことです。また、議事録は誰が作っているか、「管理会社・書記担当」、ただ管理会社だと都合の良い部分だけを記録する場合がありますので、議事録名義人は確認が必須です。
なお、管理会社からは人件費の値上げ等による管理費の値上げが考えられます。管理会社変更は何処の会社でも同様となり、難しくなって来るでしょう。また、修繕積立金では人件費・資材の値上げになると思われます。そこで直接のテーマからは外れるますが、管理費・修繕積立金の値上げ（負担金が増加）です。これは総会前に理事会で、事前にデータ（長期修繕計画等により説明）や組合員へアンケート調査等段階を経て実施しないと賛成は簡単には得られないと思われます。が、避けられない内容でした。
● 情報交換会 令和６年３月２３日（土） １８時～２０時
テーマ：「高齢化」「マンション防災」対策は？の開催状況 座 長 ： 臨海 美和
今回のテーマは「高齢化」「マンション防災」対策は？このテーマは当協議会で取り上げて欲しいテーマこの３年間のランキングを集計して１位は「高齢化問題」２位「マンションの防災体制」、３位「大規模修繕」となりました。今回は上位２点で話を纏めて、参加者との情報交換をしました。当日は参加者のキャンセル等欠席者が多く定員２０名以内だったので当初傍聴席参加の方も含めてご意見・質問をお伺いしました。最初に座長より資料の「高齢化」について「役員なり手」「区分所有者の死亡」「個人の手段：施設と売却」等の説明があり、続いてマンションの防災対策「地震・水害時の停電等」説明を主体的に参加者と情報交換をしました。資料はこちらをクリックして確認してください。高齢化問題について資料に沿って説明をして参加者の意見を聞いていきました。高齢化は「明日は我が身」と言うことで真剣に聞いていました。また、老朽化等に対して建替え・取り壊しの決議について、合意形成のあり方については国交省が見直しをしている内容の紹介もありました。この裏にある考えとしては行政執行を考えた上での管理不全マンションの対策ではと思います。同様に川口市でも「川口市マンション管理適正化推進条例」を令和４年４月施行：下線部クリック参照）⇒市は管理不全回避の為に調査・資料提供・助言・指導・施策（詳細不明）管理について実施するようです。補足説明では「区分所有者の責任（管理組合の適性）が問われこと」になると思われます。また、独居老人死の対策ではインターホンや訪問等による方法でコミュニティ形成を考えて周囲との連絡がとれるような居住者登録制（防災にも活用）があった方が良いとの説明でした。
続いて、防災対策については、先日（２月１８日）マンションフォーラム「マンションの防災対策」として川口市危機管理課の講師による説明では個人の対策が中心となった内容でした。今回はマンション（管理組合）として考える内容を資料にして説明となりました。そこで考えるべき、現在の設備仕様は移設改修（内水氾濫等の水害対策）についてと、出来ない場合の対策と必要と思われる資機材（受水槽からの取水方・救出工具・クレーン・エレベーター非常時椅子・階段降下椅子）の紹介及び説明をして、ご意見・質問を伺いました。
● 情報交換会 令和５年1２月９日（土） １８時～２０時
テーマ :「事管理会社と上手に付き合うには？」の開催状況 座 長 ： 臨海 美和
今回のテーマは「管理会社と上手に付き合うには？」。最初に座長から案内チラシにある管理会社からの提案はあるのか？管理費内容は何を比較しているのか？等々話があり、管理会社選びのホームページ検索のアドレレス：https://mansionkanri-erabi.com/beginner/の紹介と管理会社ランキング資料（PDF版・excel版）により確認をした。そこで管理会社との契約上で重視される内容としては建物共用部分（資産）設備の点検及び損傷（修繕）の報告（提案）や日常掃除等ができているか？一番は資金の管理です。
続いて理事長体験者からの熱い話で始まりました。管理会社との契約内容が重要です。その中でも管理内容の確認です。主に①会計：収支決算・報告、②出納（資金の流動）、③共用部の建物維持企画（修繕）と調整ですが、提案だけであって契約上では提案（助言）だけです。実施決定は管理組合です。提案はあった方が良いのですが、全部受けて実施すると、資金不足になります。管理会社は財産管理ができているので、使い切るまでは新設丁寧な対応になります。ですが資金不足や提案を受けない場合は管理会社のほうから離れていきます。全ての提案を受けるのではなく、他の専門会社から見積りをとって比較して決める亊が重要です。その場合、すぐやらないと駄目なものを優先し、伸ばせる案件は伸ばして、財産を温存することです。理事長の心構えは自分の資産は自分で守る。管理会社は将来よりも、毎期の利益を考えています。理事長以外の役員の方にも管理会社の仕事を理解してもらい。長期修繕計画等は将来構造を考えていないと思って良いでしょう。また、修繕工事には委託会社数（下請け）が多ければその階層分の利益が乗っかった見積り提案が出ます。これら不明点等はネット検索（公益財団法人マンション管理センター：アドレスhttps://www.mankan.or.jp）参考に問い合わせをして見て下さい。
管理会社と上手に付き合うとは、操りやすい組合にはならない。「管理会社側の好みの組合は、資金に余裕があり、輪番制（素人役員）、特に女性理事長、提案を受け入れる（利益をもたらす修繕）組合等です。」それらの組合には対応を良くしてくれますので、これらにはまらないようにすることです。今後は諸物価の値上がりにより管理費値上げ等を踏まえ、管理会社の利益状況（バランスシート）を確認し、業績の良い会社は予防提案として、人件費等の便乗値上げが考えられます。どこまでの内容が譲歩できるかです。管理会社の費用は年間費用で考えること等、具体的な数字をあげて算出方法等を参加者へ説明していました。比較するには同規模のマンションと話をして下さい。他にエレベーターの管理は管理会社経由より直接契約をした方が割安になります。保険は施設賠償を入れる等、熱弁で参加者へ訴えていました。
※.下線部をクリックするとホームページ及び資料へリンクします。
●情報交換会 令和５年10 月２８日（土） １８時～２０時
テーマ：「大規模修繕終了して判った事！」の開催状況
座長：畑中博司
今回のテーマは「大規模修繕終了して判った事」と言うことで、最初に座長から１回目は大体うまくいく２回目は積立金の資金繰り計画に気をつける。また、駐車場が機械式のところは気をつけること。それと最近の事情として作業員がアジア系の数カ国の外人、また、話している言葉がいろいろでした。確かに人手不足と安価の所へ依頼したせいなのか？作業はきちっとしていたが、細部にわたるところは責任者がチェックをして手直しをしていた。予想外だったのはアスベストが建物（足場を組むときに）の穴開け時に含まれていて、修繕仕様書以外の費用がかかった。これは検査機関が入り確認していたが、アスベスト作業の基準価格がないので信用するしかなかった。以上のような話から、長期修繕計画の組み方と周期年数の基準（大規模修繕工事の国交省ガイドライン）等を紹介、ただ、各マンションの経年劣化度により年数（１２年・１５年・１８年）間隔には色々な考え方がある。駐車場の話しでは立体駐車場には建て替え時期になると費用面に問題（空きがあると積み立金不足となる）。周囲に空き地が有るのだったら建替えを考えるより、土地購入も含めて考えた方が良い。素人が多い組合役員にて修繕の判断が出来ないことと、役員が輪番制なので引き継ぎがうまくいかない。３回目になってくると給排水管交換の時期が来るので回数が増えると費用も掛かってくる。管理会社が出してくる見積もりは比較的高めで、管理会社とは関係ない会社やコンサルタント（建物の診断してもらって修繕仕様）を採用することも考えたほうが良い。このような話が参加者の方からの意見や質問等により、参考になったようです。
なお、インターネットで国交省「①長期修繕計画標準様式」として検索、また、「②修繕積立金に関するガイドライン」、その他にも「③大規模修繕工事に関する実態調査」による工事周期など、検索して見て下さい。参考なる物いろいろあります。
※．お知らせです（ホームページ紹介）
本日の意見の中でコンサルタントはどこに依頼すればということがあったので下記をお調べ下さい。
1） 川口市では川口市のホームページに「④川口市マンション管理士派遣制度」があります。（住宅政策課へご相談ください）
2） 埼玉県では「⑤埼玉県マンション管理士会」インターネットで検索すると問い合わせや管理士の登録名簿が出てきますので、ご相談事等を問い合わせてみて下さい。
注.上記記載の各「①から⑤」内の下線部をクリックすると紹介先のホームページや資料が見られます。
●情報交換会 令和5年6月17日（土）：１８～２０時 【参加者19名】
テーマ：『新しいマンション管理組合の運営は？』
座 長：当協議会役員 吉澤 康博
最初に座長より、今回のテーマ内容「監事」役員の役割説明、次に長期修繕計画についての説明があり、同内容について参加者の方から、現状報告してもらった。内容を少し紹介すると監事の役割は国交省の標準管理規約の「監事の役割」の平成１６年１月の内容と令和３年６月の違いを解説、令和３年では「監事」決め方は総会前に決めておくことが必要になっている。これにより、参加者の方からの現状の違いがあることがわかり認識を新たにしていた。よくある話としては状況を知らずに新役員候補の中では先に「監事」を選択（立候補）するひとがいるようですが、その内容は充分理解して立候補等しているのか、なぜならば、会計内容だけではなく理事会での懸案事項の決め方やそれまでの提案状況を把握して理事会運営及び理事長の執行状況を判断しなければならない。参加者の中には執行状況実施要領書を作成してチェックして採点を報告するマンションの方もいたが、そこまでやっているところは少ないと思われる。多数は採点まではない様子であるが、簡単に考えているところもあった。場合によっては監事が執行内容を不正と見ればその理事会もしくは総会を招集することが出来る等、重要な役割を持っていることが判った。
次に長期修繕計画の話では建築後３０～４０年になるマンションが増加している。現在全国で１００万戸以上あるが、これからの問題について毎年増加することになり、１０年・２０年経つと建替え、ただそこまで考えていない管理組合がある。また、近年の人材不足や物価（資材・人件費）上昇により見積りが変わるなどがある。そう言った内容を管理組合はどう考えているのか、改善案「効率的・合理的・倹約」等の視点で見ているか、また、管理会社からの提案があるのか等見直しについて考えているか。現在高齢となり自分たちが住んでいる間に建替えの話が出てくるのか、また、区分所有者が建替えに全戸賛成するかである。自分だけの解決策として売って出ていくことを考えるが、マンション自体はどうなるか。最終的には市（行政）等が除却して区分所有者へ請求する。その区分所有者が支払えるか、これは建替え寸前までいる区分所有者最大の問題である。等々・・・。
●情報交換会 令和4年12月10日（土）：１８～２０時 【参加者15名】
テーマ：「新しい管理組合の時代が来るのか！」
座 長：当協議会役員 吉澤 康博
最初にテーマとなった経緯を座長より「最近の3年間はコロナ禍により管理組合の運営（総会・理事会）状況が変わりつつあり、リモート等を含めた規約改正の実施、高齢化を含め役員のなり手・大規模修繕・コミュニティ作り・管理組合の問題等々」の説明でした。また、管理会社（対応）と管理組合（受け止め方・選び方）の変化を中心に話していました。特に管理会社では事務担当の定着率が難しく、仕組みや対応方法が変わってきているとのこと、管理組合（理事会・役員）にも変化が出ているとのことでした。
上記の話から参加者へ管理組合・管理会社の状況や問題・対応策等をお聞きました。特に問題だったのは決裁事項が決まらない。この問題は賃貸者（外部区分所有者）の増加により役員のなり手と高齢者が多い等です。特に重要な（管理費・修繕積立金）ことでは4分の3の同意が必要。最近では管理会社でも管理委託費の値上げなどの話が出ています。しかしながら、総会決議で秘訣されるようになると管理会社も契約更新をやめる様な話となる。そこで問題になる前に賃貸者が2割となる前に考えるべきである。また、役員のなり手や出席者数不足などの対応には、役員定数を考え、または出席率を上げる工夫（協力費・罰則等）を考える話も出ました。他には大規模修繕の時期を15年弱から18年周期などや管理会社提案に対して、知り合い等に当たる。また、相見積りをとる等管理会社だけに任せない。その他複合施設が入るマンションでは色々の調整が難しく居住者だけでは決まらないなどでした。
最後に忘れてならない重要なことは自分の財産は自分で守ることです。それらを規約や細則に記載して明示することも必要です。管理を如何（運営方法：自主管理・委託管理：信頼できる管理会社・コンサルタント）にするかが管理組合の使命です。
●情報交換会 令和4年10月29日（土）：１８～２０時 【参加者21名】
テーマ：「大規模修繕工事と言いたい事＆聞きたい事」の状況
座 長：当協議会役員 畑中 博司
今回、大規模修繕工事ではどんな工事をし、進め方はどうするか？座長から配布資料による説明がありました。参加者からは大規模の話題だけではなく言いたいこと聞きたいことで、管理会社・管理人の話もありました。その内容をまとめると以下の通りです。
大規模修繕について、通常１回目工事は建設時に出来る仕組みになっています。２回目以降は長期修繕計画の再見直しをして、積立金の確認が必要です。見直しについては国交省の修繕積立金のガイドラインを参考にして下さい。また、個々のマンションの設備仕様（高層・低層住宅・タワー式駐車場等）によってはガイドラインとは変わるので、素人集団の管理組合では管理会社またはコンサル等の意見を確認して勉強するのが良いでしょう。費用が多く出せるところは管理会社に任せるのも良いでしょうが、積立金が少ないところは見積もりを数カ所へ依頼して進める方が良いと言うことでした。また、管理会社については管理費の値上げや設備修繕時に、管理会社以外の会社へ依頼して牽制するのも管理組合の仕事です。（自分の家は自分たちで守る。）また、管理人の話では「質」が問われます。出来ない管理人は管理会社へ変えるよう申し出（その管理人も勉強になり育ちます。）て、安心安全より良い生活環境にするように考えて下さい。
なお、１２月１０日（土）には管理組合についての話題を話します。
注1：アンダーラインのある配付資料の上をクリックすると配付した資料が見られます。
注２：国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要（令和３年９月改訂国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf 下線部をクリックするとこの参考ページへリンクします。
但し、２０２２年度（令和４年）は光熱費・物流費・食料・資材等関係の値上げを考慮してお考え下さい。
テーマ ：「マンション居住者が災害から生き残る対策・第２弾」
講 演 ：櫻井 哲夫 氏（ブローデン青木町公園自治会 自治会長
今回の情報交換会とは名目で２月２０日マンションフォーラムに参加できなかった方へのフォローとして同テーマで第２弾としました。前回同様に櫻井氏の実体験やマンションの壁及び天井の構造模型を使用しての危険個所の説明や避難時に於ける注意点と避難グッズの使用方法、また、水害の危険性では特に川口は荒川と芝川があり、危険地帯であり浸水時に於ける危険は実体験による説明でした。参加者の方へは伝わったようでした。その他内容については前回の令和４年２月２０日フォーラム記事を参考にして下さい。本日の参加者はリーダーになる方です自分が動くのではなく、知識を与えてみんなに教えてあげて下さい。として講習を締めました。
なお、質疑応答では備蓄品の準備数量についてでした。飲料水では自治会としてでは全居住者（２棟 ２９０世帯９００人分）に行き渡るような準備スペースはないので一人２本配付して、後の必要分は各家庭で準備する。また、必用品は全部揃えたいところですが費用対効果で準備しました。発電機については共用部分６台で（ゴミステーション・管理人室・炊き出し場所や救護所・トイレ・クレーン用）１ヶ所1台です。次の質問ではコミニティづくりでした。当初の入居者が３０・４０代だったので入居当時から自治会を立ち上げ会費徴収し資金づくり、夏祭り（模擬店の炊き出し訓練・必要品等近隣スーパーとの連携）や防災訓練年２回等を通しての居住者間の接点（コミニティ形成）を作ってきましたとの事でした。
最後に櫻井氏は講演の申し出を頂ければ講演に伺いますとして、今回の講演を終了と致しました。
なお、今回の配付資料については２月２０日と同様ですフォーラム紹介記事のところからクリックしてご覧ください
●情報交換会 令和３年１２月４日（土） １８時～２０時２０分（参加者１９名）
テーマ：マンションの「自身とマンションの防災を考える」
座長：当協議会役員 臨海 美和
災害を考えるとまずは・・・・説明資料：参照（クリックして下さい）
・身の安全を確保（何処にいても）・・・自身の行動（家族や大切な人がそばにいる）どうするか？
・家族・家庭の安全（自宅・備品・備蓄品）
・周囲の安全（マンション設備・資機材・備蓄品・コミュニケーション）
１． 自宅での防災の具体策
２．地震が起こる前の対策として出来ることは
３．地震が起きたときの対応
４．家庭で取り組む地震（浸水等の水害）への備え（ライフラインの停止に備えた備蓄・どの程度日数分）
５．マンション全体で取り組む地震・水害への備え
上記の内容を説明してその後に参加者から自身及びマンションでの対策等、取組状況を話して頂きました。その中で火災報知器がなった時の対応、「理事長が飛び回って確認（連絡方法）」・災害時の避難者対策「玄関に貼る避難シート」「全居住者リスト（要支援避難者・個人情報の扱い、但し、緊急時許可者のみが確認できるようにする）」、他には上層階への備蓄品移動用に「クレーン」、飲料水確保に「防災井戸（井戸を掘る）浄水装置をセットする」、防災頭巾の重要性、避難時・資機材取扱いは「防災訓練（年2回約6割強参加）」、各マンションにより、管理組合の考え方、また、自治会があるマンションとでは差があるようでした。水害時では居住者の上階移動や、２階以上に集会所・エントランス等の施設へ避難する。他にはマンション内の友知人宅へ避難する。これらは一人だけでは中々難しく協力が必要です。日頃のコミュニケーションが重要で、災害時は特に感じるのでは思います。普段から挨拶はもちろん世間話の出来る関係づくりや理事会への参加が必須です。これらをどう作るかは自身です。
●情報交換会 令和３年１０月２３日（土） １８時～２０時（参加者２０名）
テーマ：マンションの「言いたい事・聞きたい事」好評につき 第二弾 ＆ マンション自治会
座長：当協議会役員 畑中 博司
今回の情報交換会はコロナも少し緩和されて閉館時間が３０分延長となり、話合いの時間も延長しての対応をとりました。テーマは8月7日に行った続きになる第2弾として、「マンションの言いたい事・聞きたい事」で始まりました。その内容は管理会社の話が中心となる様な話になりました。
１．管理会社（管理会社への不満・問題等）・管理組合の話では・・・。
①管理組合として管理会社からの提案の通りやっているのでどうか？
・管理委託契約の値上げ（理由は人件費その中でフロント役が変わり、出来る人を採用するには？）
・管理会社からの提案でエレベーター会社や立体駐車場（一般管理費・修繕積立金？）はよくよく見直しを考える。
②管理会社から契約を断ってきた。（理事長が管理会社への注文が多い）・・・注文と言っても管理組合としてやってもらいたい事を言っているだけだが、管理会社がついてこられないのか？他社を探している。（他社検討は紹介やネットで検討した）
③管理会社の変更はどのようにすれば（委託契約を確認して次の会社の目途が付く）期間を前提に考える。また、管理会社の選択方法はホームページや評価をしているネットの相談社等で調べて数社選択する。ところが最近、管理会社の中での問題は管理人の採用が出来ていないなどもある。
・管理会社側の内容では委託件数・委託料金・管理費及び設備（清掃・点検）内容をチェックする。
・フロント（管理組合との窓口となる営業と管理人の質「対応力」によって変わる。）対応が悪い場合は管理会社へ変更を依頼する。「上質」の対応力があるかを見極める。
④建てた建設会社からの引継ぎで、胡坐（あぐら）をかいているような管理会社には気を付ける。
⑤管理組合では輪番制による引継ぎ事項等が伝わらず。管理会社側の言うなりになってしまう。管理会社の問題より、管理組合に見抜ける人（コンサルタント等）を考える。
⑥役員に男性が少なく女性中心となり管理会社（建設関連内容が分からず）との交渉力が弱くなる。
⑦役員の期間（輪番制1年間）だけで、管理会社に任せがちになる。（２年間１年毎半分や立候補制）
２．周囲の騒音・喫煙・駐輪問題（近隣との話し合い・規約での取り決め）
①ピアノ等では時間制限や防音装置（防音室）等での対応（出してる側が転居した例もある）
②喫煙者への共用場所での対応（ベランダ含む共用部の禁煙を規約で決めて守ってもらう）
③施設（駐輪場・駐車場・ゴミステーション・消防設備・マナー）対応についてはその都度アンケート
・案内等で注意喚起して対応
３．自治会について、今回は資料により簡単な説明となった。
・町会費負担の割合がマンション世帯割になっていないなど、費用負担を考えるのだったら自立マンション自治会にしたいとのことだったので話が長くなりそうなため、この場は資料だけとして終了とした。
※．自治会設立ついては終了後に内容を再確認して、別途相談を受けることとしました。
●情報交換会 令和３年８月７日（土） １８時～１９時４５分（参加者２１名）
テーマ「マンション自治会を作る＆マンションの「言いたい事・聞きたい事」
座長：当協議会役員 畑中 博司
今回の情報交換会では第一部として「マンション自治会」の話で始まりました。その内容はまずは数名の有志により自治会の設立、それによるメリットとして、資源ごみ・市の広報誌配付・環境衛生・防災等の活動により市からの補助金制度があり、それらを自治会運営資金にする。質問としては現在地域の町会に参加しているところはどうするか？（地域の町会から、自立して自分のマンションで自治会を立ち上げる旨を伝えて賛成を得ること。）このような状況でした。まずは設立の為に数名の参画者を探す。補助金は自治会運営資金にして、居住者への還元を目的にすることを伝えれば検討価値ありだと思います。
第二部は参加者からの「言いたい事・聞きたい事」となり管理会社の委託費値上げに始まり、大体の話は管理組合の運営と管理会社の関係の話が多かった。その中でも管理会社に運営を任せていると言うような話があった。自分が役員になり、大規模修繕のやり方をどう進めて良いのか等であった。
ここで重要なのは管理会社の利益はマンション管理委託契約以外に設備修繕のマージンです。それらは私たちの管理費・修繕積立金の中から支払われています。安易に依頼すると（管理費・修繕積立金）値上げになります。修繕費等は同様業者へ相見積もりを依頼すことも重要です。
今回の話合いは1時間半では足らず終了となり、まだまだ尽きぬようで最後に座長より「近いうちにもう一度このテーマを行います。」で、終了となりました。
※第一部「マンション自治会」の資料として紹介します。川口市のホームページ内を参考にして下さい。
１．自治会立ち上げに必要な書類関係①～➄の手順にて
①最初にインターネットで「川口市町会・自治会について」を検索する。
②「町会・自治会について/川口市ホームページ」が表示されます。その行をクリックします。
➂「町会・自治会について」と表示されます。
④次にその中の「町会・自治会申請書関係ダウンロード」をクリックします。
➄下部にある「記入例等」が表示されます。「債務登録申請書記入例・規約（会則）例・議事録例」これらをクリックし参考にして自治会を立ち上げる申請書を作成、その他必要な書類は自治振興課へ確認して下さい。
２．自治会に対する補助金制度について
①「町会・自治会申請書関係ダウンロード」の頁の中で最下部「参考」内の中で「町会・自治会と市役所」をクリックします。
②「町会・自治会と市役所」内の１０～１５ページ「補助金・交付金・報償金・手数料」が紹介されています。参照願います。
| ●マンションフォーラム 令和３年６月１２日（土） １８時～１９時４５分（参加者20名）
テーマ「マンション管理組合新任役員向け管理組合運営について」 講師：マンション管理士 吉澤 康博 様 今回の情報交換会は４月１６日のマンションフォーラムに続いて同じテーマですが、進め方は参加者のご意見を主体に進めました。最初に座長より一例を出して本日の進め方の話があり、参加者の方へ現在または新しいやり方、問題（理事として悩んでいるよう）は管理組合運営の話が主体に勧められました。 １. 管理会社の進め方がおかしい｛知らない間に重要事項説明が２年に１度になっていた。 ２. 理事会がなく、知らない間に競売対応になっていた。管理会社としては契約外にて対応しない。 ３. 大規模修繕費用が１度目に対して２度目が２倍（アスベスト調査費用あり）はおかしい？ それぞれのマンション仕様差があるので一概に言えないが、工事内容や指標としては国交省の資料とか、その他参加者から過去の例（アスベスト昭和５０年使用禁止築４０年以上が対象）の調査などが話されていた。その点は、専門家に確認することが必要です。 ４. 「役員のなりて」については無関心（輪番制で引継ぎが無いまた、自分の時がうまくできれば）立候補制にしても誰も立候補しない）や管理会社へお任せなど。 ５. 総会時の議長の選出方法は、最近の傾向は規約で決めているところが多い（参加者の中から決めるところもある。でも議長は発言をするより中立の立場での進行役）。 其々のマンションの問題や悩みを聞いていたら自分のところのマンションの運営方法がどうなのかが参考になったのではと思います。自分のところのマンション運営はどうなっているかを確認する意味だけでも参加することにより、一つでも多くの良い情報を得ることです。快適なマンション生活に安心・安全・な環境づくりを考えるため参加者は真剣に皆様其々の気持ちを考えての意見や回答をしていました。 今回は配布資料なし。（参考にしたのは大規模修繕費用について協議会だよりvoｌ１８号参照、他） |
 |
●令和２年12月18日（金）１８時～（参加者20名）
テーマ：井戸端会議
資料：なし
今回の「井戸端会議」では冒頭個々のマンションの問題・課題等の解決策・方法等の色々な話題から話し合いをするところでしたが、最初の段階で参加者から外国籍入居者の問題となり、今回の参加者の中からは経験者が少なく頭を悩ませる話し、と成りました。あるマンションでは入居時に１時間程度面談をして規約や生活に関する注意点の話をするとのことでした。ゴミの問題では市からの外国語による案内チラシを配布して対応と現場で案内をする等でした。今後考えられることは外国籍の区分所有者も増えてくると考えられる事から、理事役員を輪番制で実施しているところは言葉の問題があるため、難しい事になる。さて皆様で簡単にできる方法などあるのでしょうか？芝園団地では外国人向けに日本語が判る外国人を入れて、コミュニティイベントを開催して、興味を持ってもらうようにしている。今後、川口市も外国人が増加することが予想される中、区分所有者も増えると思われる。・・・・・今後どこにでも起きる課題ではあると思います。その他には理事会の運営方法に困ったような話しがあった。理事長ではないのにある理事が船頭になっているようなケース。駐車場問題では公道へ迷惑駐車して居る住人がいるのを車庫法違反にて警察へ連絡する。参加者中でも意見がわかれ、警察へ連絡するのはと言ったような意見もあった。キッチンにあるガス漏れ警報器は各マンションで扱いが違い、火災報知器との連携点検を行っているところと別扱いのところがある。・・・・・今回は特定の題材が話題となったため、他の問題解決策への話題へ進めなかったのですが、参加者のなかではこの後に協議会の役員へ相談していた方もいました。今回の様子はこんな感じでした。
最後にまだまだ各マンションでの課題は小さいものから大きな（電源を地下から２階以上へ場所と費用）ものがあると思われます。今後も当情報交換会で、話し合い解決策打開策を見いだせれば幸いです。
●令和２年10月23日（金）18時～(参加33名）
テーマ：マンションの一大事マンション
資料：令和2年10月23日情報交換会配付資料（PDF）
今回、「マンションの一大事」配付資料はこちらをクリックして下さい。こちらの資料を題材にマンションの修繕積立金の状況と３５年間の経緯について説明をしました。
① 先ずは、建築後７年位の頃、衛星放送の課題がでました。マンションの場合は集合の仕組みが必要で、インターネット導入のような大掛かりのことになりました。
② その次には、専門委員会を立ち上げたが、充分に機能しなかった。マンションの中の専門家を集めたが、その人に頼りすぎて失敗した。
③ 管理員の居住等の課題。
④ 平成１６年にペイオフや給水管の問題。
⑤ 平成２９年には輪番制を導入した。
⑥ 令和になり、３５年目には、輪番制がうまく回らない話となりました。
その後、個別の意見交換となり、参加人数30人を超えていることもあり、一人あたり２～３分の発表に変更して８：００に終了しました。
参加者の皆様から、かなりの思いを感じ、又、正式な情報の課題について、協議会の可能な範囲の中では、何処を確認すればよいのかを示すように前回の交換会でも対応をはじめています。
最後に、参加した市議会議員からマンション条令の件や今後の管理組合の課題では、専門家等「管理組合の未来を如何するのか？」が課題であるといわれていることを、報告し終了しました。
●令和２年 ８月２１ 日（ 金） １８ 時～
テーマ 「管理組合・理事会」の未来は大丈夫ですか（２）
座長 ：副会長 吉澤 康博
資料： 別添資料「メモ」参照（PDF）
今回は 新型コロナウィルス感染防止の中での開催にて、定員（ ２７ 名）に制限してパートーナス テーション会議室１・２ を利用しての開催でしたが、当日参加５名を含め参加者１６名でした。
最初は 座長より、２５分程度テーマについて、他マンションでのコロナ禍による管理組合運営や管理会社の動向等の状況説明がありました。 その 後、参加者全員に活動状況を確認しました。残り３０分程度で皆様からの話題内容が話しとなり
、管理会社として活動していなかった間は管理委託費を差し引いた等は管理会社 としては常識とか 。また、大規模修繕の話しでは修繕積立金・駐車場料金等、その中では機械式駐車場のメンテナンス及び建替え改修費についてとか
、大規模修繕費は戸当たり金額がどの程度などでしたが答えは各敷地 の大きさ設備等で違いや何回目の修繕かで条件に違いが ・ ・ ・ 。それよりも見積は複数社取得することや
コンサルタトを入れる・自主管理をしているマンションなどもありました 。いろいろな話しで盛り上がり時間オーバーに成るような状況でした 。
なお、 大規模修繕費については川口市住宅政策課のホームページ上にマンション管理費等についての中で 【マンション大規模修繕工事 】割高にご注意を開き国土交通省のホームページ へリンクの中で【国土交通省 】マン ション大規模修繕工事に関する実態調査（PDF ファイル ）として掲載されていますので、参考にして下さい 。例えば国交省の掲載の中で中央値ですが１回目の工事時期１４年金額戸あたり ９８．７万円 、２回目は２８年戸あたり
９５ .６万円 、３回目以上は４０年戸あたり７７．３万円と成っております 。また、設計コンサルタト活用についての状況も掲載されています 。
次回の情報交換会は 令和２年 １０月 ２３日 （金）１８時 ～ テーマ 「マンショの 一大事」（こちらをクリック）
会員交流会の資料など
会員交流会の資料等(開催案内・当日資料・アンケート結果等)を以下のとおり公開しています。
※PDFとして資料を公開しておりますので、各資料へのリンクをクリックしてください。
※一部資料のみ公開している場合もあります。
| 開催回数 | 開催日時 | 資料(PDF)へのリンク・開催テーマ |
| 第18回 | 2017年6月16日 | 資料一式(『防災』と『コニュニティ】) |
| 第17回 | 2017年4月21日 | 資料一式(『防災』と『コニュニティ】) |
| 第16回 | 2017年2月17日 | 資料一式(『防災』に向けたコニュニティとは？) |
| 第15回 | 2016年12月16日 | 資料一式(防災体制作りに向けてのコミュニティ作り) |
| 第14回 | 2016年10月28日 | 資料一式(『防災体制創り』への準備) |
| 第13回 | 2016年8月19日 | 資料一式(『防災体制』を創るために！！) |
| 第12回 | 2016年6月17日 | 資料一式(緊急時に向けた準備とは？) |
| 第11回 | 2016年4月22日 | 資料一式(『防災自治会』を立ち上げませんか？) |
| 第10回 | 2016年3月18日 | 資料一式(『防災』を『忘災』になっていませんか？) |
| 第９回 | 2016年1月22日 | 資料一式(マンションの防災とは！) |